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Cuestiones de interés sobre cálculo de intereses y rentabilidad comparando compra y alquiler

Este indicador representa el valor total de la propiedad en el momento de la compra o en la actualidad.

Fórmula:

$$ \text{Valor de la Propiedad} = \text{Precio de Compra} \times (1 + \text{Apreciación Anual})^{\text{Años}} $$

Donde:

  • Precio de Compra: Es el valor pagado para adquirir la propiedad.
  • Apreciación Anual: Es el incremento porcentual en el valor de la propiedad cada año.
  • Años: Es el número de años transcurridos desde la compra de la propiedad.

Ejemplo: Si compraste una propiedad por 200,000 €, con una apreciación anual del 3% durante 5 años, la fórmula sería:

$$ 200,000 \times (1 + 0.03)^{5} = 231,915.05 $$

Son los ingresos generados por la renta de una propiedad. Se calculan anualmente y se ven afectados por la inflación y la duración de la ocupación.

Fórmula:

$$ \text{Ingresos Anuales por Alquiler} = (\text{Coste Alquiler} \times (1 + \frac{\text{Inflación Alquiler}}{100})^{\text{Año} - 1}) \times (12 - \text{Número de Meses Sin Alquiler}) $$

Donde:

  • Coste Alquiler: Es el monto pagado por mes por la renta de la propiedad.
  • Inflación Alquiler: Es el incremento porcentual en el coste del alquiler cada año.
  • Año: Es el número de años transcurridos desde el inicio del alquiler.
  • Número de Meses Sin Alquiler: Es la cantidad de meses durante los cuales la propiedad no se alquiló.

Ejemplo: Si el coste de alquiler mensual es de 1,000 €, la inflación del alquiler es del 2% y hay 2 meses sin alquiler en el segundo año, la fórmula para el segundo año sería:

$$ \text{Ingresos Anuales por Alquiler} = (1,000 \times (1 + 0.02)^{2 - 1}) \times (12 - 2) = (1,000 \times 1.02) \times 10 = 10,200 $$

El flujo anual es el ingreso neto generado por una propiedad, calculado como la diferencia entre los ingresos anuales por alquiler y los gastos anuales. Este indicador es clave para evaluar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria.

Fórmula:

$$ \text{Flujo Anual} = \text{Ingresos Anuales por Alquiler} - \text{Gastos Anuales} $$

Donde:

  • Ingresos Anuales por Alquiler: Son los ingresos generados por la renta de la propiedad, calculados según la fórmula anterior.
  • Gastos Anuales: Son los costos asociados al mantenimiento y operación de la propiedad, ajustados anualmente por inflación.

Ejemplo: Siguiendo el ejemplo anterior, si los ingresos anuales por alquiler en el segundo año son 10,200 € y los gastos anuales iniciales son 3,000 € con una inflación anual del 2%, los gastos anuales para el segundo año serían:

$$ \text{Gastos Anuales} = 3,000 \times (1 + 0.02)^{2 - 1} = 3,000 \times 1.02 = 3,060 $$

Por lo tanto, el flujo anual sería:

$$ \text{Flujo Anual} = 10,200 - 3,060 = 7,140 $$

La rentabilidad bruta es un indicador que muestra el porcentaje de retorno sobre la inversión en una propiedad, calculado en función de los ingresos anuales generados por alquiler en relación al valor de la propiedad. Este valor es útil para evaluar la rentabilidad potencial de una inversión inmobiliaria.

Fórmula:

$$ \text{Rentabilidad Bruta} = \left( \frac{\text{Ingresos Anuales por Alquiler}}{\text{Valor de la Propiedad}} \right) \times 100 $$

Donde:

  • Ingresos Anuales por Alquiler: Son los ingresos generados por la renta de la propiedad, calculados según la fórmula anterior.
  • Valor de la Propiedad: Es el valor total de la propiedad, teniendo en cuenta la apreciación anual. Calculado como:
    $$ \text{Valor de la Propiedad} = \text{Importe de Compra} \times (1 + \text{Apreciación Anual})^{\text{Años}} $$

Ejemplo: Para el segundo año, supongamos:

  • Ingresos Anuales por Alquiler = 10,200 € (calculados con un coste de alquiler mensual de 1,000 €, inflación de alquiler del 2%, y 2 meses sin alquiler).
  • Valor de la Propiedad en el segundo año = 200,000 € (importe de compra inicial) con una apreciación anual del 3%, lo que resulta en:
    $$ \text{Valor de la Propiedad} = 200,000 \times (1 + 0.03)^{2} \approx 212,180 $$

Entonces, la fórmula para la Rentabilidad Bruta en el segundo año es:

$$ \text{Rentabilidad Bruta} = \left( \frac{10,200}{212,180} \right) \times 100 \approx 4.81 \% $$

Esto significa que la rentabilidad bruta de la propiedad es aproximadamente 4.81% en el segundo año.

Este ajuste mantiene los cálculos consistentes para el segundo año, con un ejemplo y apreciación aplicados al mismo período.

La rentabilidad neta es un indicador que mide el porcentaje de retorno sobre la inversión en una propiedad, teniendo en cuenta los ingresos anuales generados por el alquiler menos los gastos anuales. Este cálculo proporciona una visión más precisa de la rentabilidad real de una inversión inmobiliaria.

Fórmula:

$$ \text{Rentabilidad Neta} = \left( \frac{\text{Flujo Anual}}{\text{Valor de la Propiedad}} \right) \times 100 $$

Donde:

  • Flujo Anual: Es la diferencia entre los ingresos anuales por alquiler y los gastos anuales, calculada como:
    $$ \text{Flujo Anual} = \text{Ingresos Anuales por Alquiler} - \text{Gastos Anuales} $$
  • Valor de la Propiedad: Es el valor total de la propiedad en el momento de la compra o en la actualidad, calculado según la fórmula de apreciación.

Ejemplo: Supongamos que en el segundo año, el flujo anual es 7,500 € (ingresos anuales por alquiler de 10,200 € menos gastos anuales de 2,700 €) y el valor de la propiedad es 231,915.05 €. La fórmula sería:

$$ \text{Rentabilidad Neta} = \left( \frac{7,500}{231,915.05} \right) \times 100 \approx 3.23 $$

Esto significa que la rentabilidad neta de la propiedad es aproximadamente 3.23% en el segundo año.

El Cash on Cash Return (CoC) es un indicador financiero que mide el retorno de la inversión en relación al capital efectivo invertido en una propiedad. Este cálculo se utiliza para evaluar la rentabilidad de una propiedad en comparación con el dinero que realmente se ha invertido en ella, teniendo en cuenta los ingresos anuales generados por el alquiler y los gastos anuales.

Fórmula:

$$ \text{Cash on Cash Return} = \left( \frac{\text{Flujo Anual}}{\text{Importe de Compra} + \text{Gastos Anuales}} \right) \times 100 $$

Donde:

  • Flujo Anual: Es la diferencia entre los ingresos anuales por alquiler y los gastos anuales, calculada como:
    $$ \text{Flujo Anual} = \text{Ingresos Anuales por Alquiler} - \text{Gastos Anuales} $$
  • Importe de Compra: Es el precio pagado por la propiedad al momento de la compra.
  • Gastos Anuales: Son los costos asociados al mantenimiento y gestión de la propiedad, que se incrementan anualmente debido a la inflación.

Ejemplo: Supongamos que en el segundo año, el flujo anual es 7,500 € (ingresos anuales por alquiler de 10,200 € menos gastos anuales de 2,700 €), el importe de compra es 200,000 €, y los gastos anuales son 2,700 €. La fórmula sería:

$$ \text{Cash on Cash Return} = \left( \frac{7,500}{200,000 + 2,700} \right) \times 100 \approx 3.71 $$

Esto significa que el Cash on Cash Return de la propiedad es aproximadamente 3.71% en el segundo año.

La Rentabilidad Total es un indicador que mide el retorno de una inversión considerando tanto el valor de la apreciación de la propiedad como el flujo anual generado. Se expresa en porcentaje y permite evaluar el incremento en valor de la inversión en relación con el costo inicial de la propiedad.

Fórmula:

$$ \text{Rentabilidad Total} = \left( \frac{(\text{Valor de la Propiedad Final} - \text{Importe de Compra}) + \text{Flujo Anual}}{\text{Importe de Compra}} \right) \times 100 $$

Donde:

  • Valor de la Propiedad Final: Es el valor estimado de la propiedad después de un cierto número de años, calculado como:
    $$ \text{Valor de la Propiedad Final} = \text{Importe de Compra} \times (1 + \text{Apreciación Anual})^{\text{Años}} $$
  • Importe de Compra: Es el valor inicial pagado para adquirir la propiedad.
  • Flujo Anual: Es el beneficio neto generado anualmente por la propiedad después de restar los gastos anuales de los ingresos anuales por alquiler.

Ejemplo: Supongamos que en el segundo año:

  • El valor de la propiedad final es 212,180 € (con un importe de compra de 200,000 € y una apreciación anual del 3%).
  • El flujo anual es 7,500 €.

La fórmula para calcular la rentabilidad total en el segundo año sería:

$$ \text{Rentabilidad Total} = \left( \frac{(212,180 - 200,000) + 7,500}{200,000} \right) \times 100 \approx 9.84 \% $$

Esto indica que la Rentabilidad Total en el segundo año es aproximadamente 9.84%.

El Equity Multiple es un indicador financiero que mide el retorno total de una inversión en relación con el importe de compra. Representa el valor que recibe el inversor por cada euro invertido en el activo inmobiliario.

Fórmula:

$$ \text{Equity Multiple} = \frac{\text{Valor de la Propiedad Final} + \text{Flujo Anual}}{\text{Importe de Compra}} $$

Donde:

  • Valor de la Propiedad Final: Es el valor de la propiedad tras un período determinado, considerando la apreciación anual acumulada. Se calcula como:
    $$ \text{Valor de la Propiedad Final} = \text{Importe de Compra} \times (1 + \text{Apreciación Anual})^{\text{Años}} $$
  • Flujo Anual: Es el total neto de ingresos anuales generados por la propiedad, después de descontar gastos anuales.
  • Importe de Compra: Es el coste inicial pagado para adquirir la propiedad.

Ejemplo: Supongamos que en el segundo año:

  • El valor de la propiedad final es 212,180 € (con un importe de compra de 200,000 € y una apreciación anual del 3%).
  • El flujo anual es 7,500 €.

La fórmula para calcular el Equity Multiple en el segundo año sería:

$$ \text{Equity Multiple} = \frac{212,180 + 7,500}{200,000} \approx 1.10 $$

Esto indica que el Equity Multiple es aproximadamente 1.10, lo que significa que el inversor ha obtenido un retorno del 110% sobre su inversión inicial.